樓市陽春三月將“解凍”,報復性反彈是否會出現?

21世紀經濟報道  2020/03/17

“昨天回滬在家隔離滿14天,第一天出門就辦了件大事,”滬飄十年,林蕓(化名)終于在3月15日買下了自己名下的第一套上海房產,而實現這一切的催化劑竟然是這場新冠肺炎疫情。

疫情爆發以來,上海的樓市顯然是逐步按下“重啟鍵”。2月中旬,新盤多數不敢開盤,二手房帶看受限,共同造就了2月房產交易冷凍、房貸市場低迷的事實。而隨著疫情防控效果逐步顯現,部分新盤和二手盤交易開始萌芽,春風之下,上海樓市漸漸回溫。

購房者蠢蠢欲動

林蕓去年拿到戶口順利成為“新上海人”,趁著上海房地產已經多年呈現價格增長乏力,林蕓準備2020年精挑細選后買房。但一場疫情打亂了計劃,她認為,時下應該是樓市較為低迷的時刻,她害怕疫情后樓市也許會出現需求井噴、價格報復性增長。于是,她采取了速戰速決的戰術。

其實,2月的上海樓市,也并不見有多蕭索。2月20日,上海徐匯濱江地塊也拍下310.5億元的總價地王,總面積約32.37萬平方米。土地用途有商辦、餐飲旅館、文體、商品住宅等。市場上有些購房者認為,疫情之后市場并不會悲觀。另外,綠地集團從中國民生投資有限公司(中民投)接盤的董家渡地王項目也在三月中旬部分開啟認籌。根據其公示的一房一價表,單價區間為11.16萬元/平方米-18.15萬元/平方米,這將是疫情未結束的情形下春節后第一個開盤的上海豪宅項目。

這些消息讓一些購房者加快了置業的腳步。

3月15日,是林蕓第一次看房的日子,也是簽下房屋買賣合同的日子。剛好在上海閔行中環外看到一套價格合適的復式戶型,果斷出手。對方正要拿這套房換學區房,比較著急,相比市面已是較低價格,還因為疫情原因降了一些。

林蕓這樣的購房戶并非單例,原本就有套上海商住房的李君(化名)節后也有些著急。在賣掉手上這套湊齊首付之前,3月15日她趕去了兩個青浦的剛推的樓盤實地考察,現場均需要戴口罩、測體溫。這是她疫情之后看到人群最集聚的場合,已經下午五六點,仍有三四十人圍著銷售坐在七八張桌前詢問。

“銷售都不屑于帶著客戶看樣板房,直接說,90平的在這里,120平的在那里,你們自己看去吧?!崩罹貞浾f,另外一個附近的樓盤距離地鐵足足有4公里之遠,但一天也簽約了20套,現場有購房者稱,自己看中的房子被人提前下手了。

需求在,供給卻不足。一位房地產中介對記者表示,雖然2月中旬就回城復工,但很多小區封閉,帶看根本不現實。目前3月之后逐步有房源所在小區對外開放,部分可以帶看?!安煌^寬嚴程度也不一樣,有些刷健康碼就能進,有些嚴格限制外來人員?!?

上海鏈家市場研究部資深分析師楊雨蕾對21世紀經濟報道記者表示,何時開放帶看是根據實際疫情情況和疫情防控安排來決定的,中介不太好判斷。目前的政策是:如果小區允許進入,經紀人在出示綠色“隨申碼”和相關證件,做好信息登記、佩戴好口罩且量體溫正常的前提下,才可以進行帶看,如果小區的防疫規定不允許是不能進入帶看的。疫情期間,中介還采用線上方式進行帶看,比如通過VR看房、線上直播看房等,讓客戶足不出戶就可以看房。

容易形成火爆場面、人群聚集的新房則態度較為謹慎。有新房銷售人士表示:“目前新盤都不太敢開盤,還是怕防護措施不到位。我們的樓盤估計要拖到5、6月份面世了?!?

雖然部分購房者有些著急,但楊雨蕾透露,從鏈家統計的購房者平均成交周期來看,由年前的50天左右,延長到60天左右,但主要原因可能只是因為疫情影響導致看房和成交的過程都被拉長的關系,總體而言客戶心態其實并未出現變化。

銀行房貸業務清淡

根據房產中介機構鏈家出具的數據,上海的二手房市場今年1月份成交量同比下降31%,2月份同比下降53%(3月份的成交暫未更新)。1月份成交同比下滑主要是受到春節影響,今年的春節較去年時間更早。而疫情的爆發是1月下旬開始的,所以疫情對成交的影響主要體現在1月下旬到2月份這段時間。

沒有成交,就沒有按揭貸款。根據央行上??偛?月13日公布的數據,2月住戶部門貸款減少325億元,個人住房貸款增加29億元,同比少增45億元。

銀行的房貸業務清淡了,房貸經理們都在忙著存量客戶房貸換錨的事情。一位國有大行的房貸經理大吐苦水:“一手好多樓盤還沒開,二手不敢帶看,即便有簽約的應該流程還沒走到我這環節,暫時還沒什么貸款合同要忙?,F在貸款的話審批很快,一個星期就能完成?!?

根據她的了解,很多新盤等到疫情結束后會集中推出,她認為到時候也許有不少打折促銷活動,對購房者來說是個利好。

一位股份制銀行上海分行行長對21世紀經濟報道記者表示,2月房產線下交易幾乎沒有,主要是因為大家都宅在家里,交易少了,自然按揭少了。不過認為,3月的下半個月情況會有所好轉,并且疫情之后別墅和聯排會成為購房者的新目標。

不過談及全年房貸業務的總體計劃,上述行長表示暫時不會調整:“中央反復強調目標任務不變?!?

3月16日的國新辦發布會上,國家統計局國民經濟綜合統計司司長、新聞發言人毛盛勇對房地產和投資問題做出回應稱:“房住不炒的政策定位沒有改變,這幾年房地產市場總體平穩,穩地價、穩預期、穩房價的局面已經初步形成。具體到房地產的發展政策上,還是要按照推動高質量發展的要求,不把房地產作為短期刺激政策?!?

鏈家透露,進入3月份以來二手房的成交有比較明顯的恢復,近三周的周均成交環比都呈現大幅增長,但是離去年的常規成交量仍有差距,目前周均成交恢復到80%以上。

談及實質性的樓市交易回暖,房產中介機構易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對記者表示,至少要等到5月:“3月、4月交易量肯定會逐步上升,但是相較于去年同期正常的交易量,只能達到50%-60%。5月之后還要看各地支持政策,也不排除1個月補回3個月的交易的可能性?!?

“從目前二手房成交恢復情況來看其實好于預期,而且由于新房市場目前新增供應仍未恢復,可能對二手房的成交是個利好,成交量可能很快會恢復到正常水平?!睏钣昀賹τ浾弑硎?。

而嚴躍進指出,等到樓市恢復平穩,新房市場交易會比二手房更熱,而二手房要滯后3個月或者更長時間,原因在于5月份會出現新盤集中推出。

從全年房價來看,兩位專家均不認為會出現報復性反彈。

嚴躍進稱,現在還處于降價階段,到4月、5月才會稍微平穩,5月、6月才會有所反彈,但不會是報復性反彈。

“疫情期間被壓制的購房需求是否會在后期爆發,這個可能性比較小,因為疫情主要影響的時間段就2月份左右一個月的時長,而且中間本身是春節成交量就小,而對房價的影響就更小了,從目前的成交數據來看對房價基本沒有影響,全年仍以穩為主?!睏钣昀僬f。

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