疫情中摔跤的中國樓市,會因為美聯儲放水爬起來么

國是直通車  2020/03/17

最近跟”搶”字有關的消息一點不少。

朋友圈里有人在搶口罩,中簽一次能買10只;各省在“搶豬”,有地方引進一頭種豬給予2000元現金獎勵;面對疫情威脅,外國人在搶購廁紙、面包;還有一些人,他們已經開始戴口罩排隊搶房了。

日前,深圳一豪宅項目開盤當日售罄。據媒體報道,這個項目均價4000多萬,有17套別墅,開盤僅幾秒鐘就被搶空。3月初,該項目推出的70套商務公寓也快速售罄,當時有“土豪”戴著口罩前往認購,后該項目被緊急限流。

土豪的世界難懂,排隊搶房可能僅是個案。

不過,上個周末,北京許多售樓處也開始熱鬧起來。據透露,包括長安九里、金茂國際社區等項目,都已經開始出現排隊進售樓處的現象。

停擺近兩個月的樓市似乎開始蠢蠢欲動了。房子又要被炒上天了嗎?

樓市2月“摔了一跤”

大跌這個詞其實很少跟樓市扯上關系。但今年前2月房地產市場的多項核心指標卻很符合這一描述。

房地產開發投資:從2019年的同比上漲9.9%,俯沖而下,降至2020年1-2月份的同比下跌16.3%。

圖片來源:國家統計局官網

商品房銷售面積和銷售額:從正增長和微跌,雙雙下落至同比下跌逾35%。

圖片來源:國家統計局官網

房地產企業到位資金:從去年全年的上漲7.6%,摔至下跌17.5%。

圖片來源:國家統計局官網

房價、地價同樣雙雙回落。

今年2月份,70個大中城市中,只有21個城市,也就是三分之一城市新建商品住宅價格環比上漲。就在一個月前,房價環比上漲的城市數量還有47個。

上一次房價上漲城市數量這么少,還是在2015年5月份,那是本輪樓市剛剛啟動上漲行情之時。這意味著2月份,新房價格上漲城市數量創下57個月新低。

二手房市場“摔”得更厲害。2月份,70個城市中,二手房價下降的城市有48個,上漲的城市只有12個。

據易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進統計,2月份70個城市二手住宅銷售價格指數環比漲幅為-0.1%,系58個月來首次下跌。

土地市場同樣收縮明顯。

1-2月份房地產開發企業土地購置面積1092萬平方米,同比下降29.3%;土地成交價款440億元,下降36.2%。

簡單計算,前2月,全國土地均價為4029元/平方米,同比下跌9.8%。

經過2016年底以來的一輪樓市調控,主要城市房價漲幅不斷收窄,但多數城市仍然保持升勢,房價“普漲”態勢未改。而2月樓市在疫情影響下的大幅調整可能打破這一局面。

當然,投資、銷售、房價、地價等數據下滑主要源于疫情帶來的市場停擺,這些都是短期影響,未來房地產會持續低迷還是出現V字型反彈?

這首先要看政策。

調控會放松嗎?

中央對樓市政策的態度已經十分明確:房住不炒;不把房地產作為短期刺激經濟的手段。

國家統計局國民經濟綜合統計司司長、新聞發言人毛盛勇16日重申,房住不炒的定位沒有改變。近幾年,房地產市場總體平穩,特別是穩地價、穩預期、穩房價的局面已經初步形成。此外,他再次強調:“不把房地產作為短期刺激政策,這也是明確的?!?

在此之前,央行、財政部、國家統計局等多個部門反復強調了房住不炒等調控基調。

這些都傳遞出一個信號:“房住不炒”不是說說而已。地方可以因城施策,但大面積、大幅度的調控松動是不被允許的。

新冠肺炎疫情發生后,房地產市場受到沖擊,定向為房地產企業紓困,減少違約等一大批扶持政策被放行。但目前來看,一些力度較大(如涉及調整首付比例)或者引發輿論波動的松綁政策要么被地方主動撤回,要么被證實并無此事。

如:河南省駐馬店市提出將公積金貸款購買首套房的首付比例由30%降至20%。但不久后,當地被河南省政府約談,政策也被撤回。

廣州市“取消公寓限購”也經歷了松綁政策“一日游”,政策出臺次日即刪除了相關內容。

網傳調低首付比例的湖州銀行、工行紹興分行、建行深圳分行等均否認進行房貸政策調整。

海南省近期則“逆勢”收緊調控,提出新出讓土地建設的商品住房,實行現房銷售制度,“下架”了實施26年的商品房預售制度。

各種跡象表明,地方松綁樓市的政策空間并不算大。

但這并不意味著房價反彈動力全無。

上周,極其罕見的情況出現了:十幾個國家股市集中經歷暴跌熔斷,原油、比特幣、黃金等資產遭遇恐慌性拋售,全球金融市場海嘯。

美聯儲15日宣布,緊急降息1個百分點到0%至0.25%之間,并啟動7000億美元量化寬松計劃。

2008年以來,美國幾輪QE疊加國內房地產刺激政策,被視為推動中國樓市在過去幾年快速上漲的重要因素。其背后原因可以簡單總結為:流動性注入房地產,導致房價進一步上漲。

同策集團首席分析師張宏偉認為,資金面的過度寬松市場無法消化,伴隨著國內貨幣政策的寬松,后期的市場流動性必然會尋求增值保值的渠道。而目前,房地產投資回報仍然比其他大部分行業穩定且高。

于是2020年美國啟動新一輪QE之后,中國房價可能因為市場流動性寬裕而進一步走升。

售樓處人來了,房價會漲嗎?

之前各大房企炒的火熱的網上賣房,似乎并沒有多少人真正買賬,但是售樓處重新開放之后,確實吸引了一大波戴口罩的看房者。

山東一位房企區域負責人表示,其所負責的售樓處重新開放之后,到訪量很大,不少人都是帶著口罩看房。2月底的客戶到訪量已經超過了去年最高峰,特別是別墅類產品很受市場關注。

此外,北京、南京、深圳等多地也曝出不少售樓處人流加大,出現復蘇跡象。

二手房市場也正在恢復。貝殼研究院首席市場分析師許小樂透露,近兩周重點18城鏈家二手成交量環比分別增加了89.7%、64%,增速較快。和去年同期3月的小陽春對比,重點18城市的鏈家二手成交量恢復至去年同期水平的30%以上,新增房源已經恢復至去年同期水平的60%左右,新增客源(主要來自線上)已經超過去年同期水平,前期堆積的需求較為強勁,隨著線下活動的恢復,預計未來成交量將會出現增長。

不過,他認為,短期市場的快速回暖不會帶動價格大幅上漲。

目前的供需關系依舊較為緩和,新房庫存高達5.3億平方米,二手市場節奏依舊很慢,2019年重點城市房源成交周期均在100天以上。市場的回暖是短期累積需求的釋放,不足以改變市場的供需力量對比。

從更長的時間看,隨著疫情影響的持續減少,市場或會沿著前期穩定的曲線前進。

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